전세 월세 계산법: 보증금 기회비용과 대출이자까지 비교하기

전세와 월세를 비교할 때 ‘월세 × 거주 개월’만 계산하면 보증금에 묶이는 돈과 대출 비용이 빠집니다. 반대로 전세는 월세가 없다는 이유로 비용이 0원인 것처럼 계산하기 쉽습니다. 아래 계산은 두 선택지를 같은 거주 기간과 같은 비용 기준으로 맞추는 방법입니다.

1. 비교 기간을 먼저 고정합니다

1년 계약과 2년 계약을 그대로 비교하면 월세, 중개보수, 이사비의 반영 횟수가 달라집니다. 12개월, 24개월 등 하나의 비교 기간을 정하고 모든 비용을 그 기간에 맞춥니다.

전세·월세 보증금 중 보유 현금으로 내는 금액과 대출로 조달하는 금액을 분리합니다. 현금에는 기회비용을, 대출에는 이자와 부대비용을 적용합니다.

기회비용은 ‘현금 보증금 × 사용자가 정한 연 기대수익률 × 거주 연수’로 시나리오를 만들 수 있습니다. 기대수익률은 확정 수익이 아니므로 보수·중립·높은 값을 나눠 비교하는 편이 낫습니다.

대출 금액에 금리를 곱한 단순 비교와 함께 상환 방식, 금리 변동 가능성, 보증료·인지대 등을 확인합니다. 중도상환 예정이 있다면 잔액 변화도 반영해야 합니다.

월세는 매월 고정되지만 관리비는 항목과 주택에 따라 다릅니다. 전기·가스·수도·주차가 포함되는지 확인하고, 두 매물 사이에 차이나는 월 관리비만 비교액에 반영합니다.

중개보수, 이사비, 보증 가입 비용, 대출 실행 부대비용을 합산한 뒤 비교 개월로 나눕니다. 그러면 한 번 나가는 돈이 월 주거비에 얼마나 영향을 주는지 보입니다.

예상 총비용은 월세, 대출이자, 기회비용, 차이나는 관리비, 일회성 비용의 합입니다. 이를 거주 개월로 나눈 월평균 비용도 함께 봐야 현금흐름 부담을 비교할 수 있습니다.

보증금 반환 위험, 등기·권리관계, 거주 안정성, 통근 시간과 수리 조건은 단순 총액으로 합쳐서 판단하기 어렵습니다. 비용 계산 결과와 계약 안전 확인을 별도 목록으로 관리합니다.

현금·대출 조달, 기회비용, 이자, 관리비와 일회성 비용을 시나리오별로 비교하는 XLSX 7시트와 사용 가이드 PDF를 포함합니다. 예시 숫자는 실제 계약·대출 조건으로 교체해야 하며, 특정 주거 선택이나 재무적 결과를 보장하지 않습니다.